Cette étude porte sur les modalités de conversion des usages du sol dans les Suds en lien avec l’urbanisation. Sont analysées les différentes étapes du processus de conversion : changements de possesseurs, acquisition des droits fonciers, transactions, divisions parcellaires, valorisations
par la construction, promotion immobilière (lotissements, projets immobiliers de différentes tailles, etc.) ou mises en friche (parcelles bornées qui restent non bâties). Les conversions de grande ampleur générées par des grands projets d’aménagement, les infrastructures, l’industrie et les activités extractives, ou les accaparements à grande échelle en milieu rural ont été largement examinées cette dernière décennie.
En revanche, la manière dont les habitants, détenteurs de droits fonciers locaux, les acteurs économiques locaux, les élus locaux – en somme les acteurs ordinaires – acquièrent des parcelles et les détournent de leur usage antérieur dans une perspective de capitalisation, d’habitation ou de développement d’activités économiques n’est guère documentée. Pourtant, il s’agit d’une dynamique de grande ampleur, diversement orientée par les cadres règlementaires et les impulsions données par les acteurs publics, qui reste mal identifiée.
Ces conversions s’accélèrent sous l’influence de différents facteurs : croissance urbaine à différentes échelles, mutations des normes juridiques locales d’accès à la terre en milieu rural, poussée des marchés fonciers ruraux et urbains, montée en puissance des acteurs privés et financiers dans la production foncière et immobilière, ainsi que l’aménagement urbain. Leurs effets sont majeurs : détérioration de l’environnement, creusement des inégalités socioéconomiques, pression sur l’agriculture familiale et stérilisation de sols fertiles, risques financiers à de nombreuses échelles, poids porté sur les autorités en matière d’infrastructures et de services.
Des régulations sont nécessaires, mais compte tenu de la diversité des secteurs de politiques publiques concernés, ces régulations ne peuvent s’appuyer uniquement sur les outils classiques de planification, de zonage et de protection de périmètres agricoles. Les analyses conduites au sein du Comité technique « Foncier & Développement » proposent quelques pistes et principes pouvant guider l’action publique qui reposent notamment sur l’amélioration de la participation et de la veille citoyenne, la mise en place de mécanismes financiers et fiscaux permettant de partager la rente foncière liée aux conversions pour qu’elle contribue au financement du développement local, ou encore le soutien aux démarches de prospective territoriale et de planification.